Conséquences possibles des récentes perturbations postales sur les communications adressées aux copropriétaires
Les mouvements sociaux chez bpost ont pu perturber les services postaux, notamment la collecte, le traitement et la distribution du courrier.
Ces perturbations, indépendantes de notre volonté, sont susceptibles d’entraîner des retards dans l’acheminement de certains documents adressés par ADK SYNDIC, notamment les convocations aux assemblées générales, les décomptes de charges, les appels de fonds et autres correspondances administratives.
Nos équipes restent pleinement mobilisées pour assurer la continuité de nos services. Les courriers continuent d’être préparés et expédiés selon nos procédures habituelles.
Nous profitons de cette occasion pour rappeler que chaque copropriétaire peut accéder à la plateforme en ligne mise à disposition par ADK, lui permettant de consulter les documents et informations relatifs à sa copropriété, sans dépendre des délais postaux.
Vous n’avez pas encore accès à votre espace personnel ?
Il vous suffit d’en faire la demande auprès de l’assistante dédiée à votre copropriété qui se chargera de vous communiquer les modalités d’accès.
Via https://www.adksyndic.com/rechercher-copropriete/, retrouvez facilement votre copropriété et l’équipe ADK y attitrée.
Nos équipes restent à votre disposition pour toute question relative à vos documents ou à la gestion de votre copropriété.
Nous vous remercions pour votre compréhension et votre confiance.
L’équipe ADK SYNDIC
Le métier de syndic a profondément évolué ces dernières années. Loin de se limiter à la tenue des assemblées générales, à la comptabilité ou au suivi des travaux, la gestion d’une copropriété exige aujourd’hui la maîtrise et la coordination de domaines toujours plus nombreux : réglementation, sécurité, énergie, assurances, techniques du bâtiment, obligations administratives, comptabilité ou encore gestion des relations entre copropriétaires.
Dans une récente interview publiée par le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC), Valentine Gevers, ancienne syndic professionnelle et aujourd’hui notamment syndic judiciaire, pose un constat particulièrement juste : « Le métier de syndic est devenu beaucoup plus exigeant et beaucoup plus complexe. »
Ascenseurs, installations électriques, chaufferies collectives, performance énergétique, amiante, permis d’environnement, installations photovoltaïques, bornes de recharge…
La liste des matières qui concernent aujourd’hui directement la gestion d’un immeuble ne cesse de s’allonger.
Derrière chacune d’elles se trouvent des normes, des contrôles, des attestations et surtout des échéances qu’il appartient au syndic d’identifier, d’anticiper et de suivre.
Cette évolution impose aux professionnels du secteur une formation continue, une organisation rigoureuse et la capacité de s’entourer de spécialistes lorsque la matière l’exige.
L’article aborde également une autre évolution que nous constatons quotidiennement : l’attente d’une réponse toujours plus rapide.
Le syndic est devenu un point de contact central pour pratiquement toutes les questions liées à la vie de l’immeuble. Pourtant, chaque demande doit être analysée, replacée dans son contexte et, régulièrement, vérifiée auprès d’un fournisseur, d’un technicien, d’un assureur, d’un avocat ou d’un autre intervenant.
Être réactif ne signifie pas répondre dans la précipitation.
Notre responsabilité est avant tout d’apporter une réponse correcte, documentée et conforme aux intérêts de l’Association des Copropriétaires.
Cette complexification renforce notre conviction : le syndic de demain ne peut plus travailler seul.
C’est précisément pour cette raison que notre organisation repose sur des équipes complémentaires associant gestionnaire, assistant(e) et comptable, avec un objectif : assurer à chaque copropriété un suivi structuré, une continuité dans la gestion et des compétences adaptées aux différentes facettes du métier.
Mais la technique et l’organisation ne suffisent pas.
Une copropriété fonctionne durablement lorsqu’une relation de confiance et de respect mutuel peut s’établir entre le syndic, le conseil de copropriété et les copropriétaires.
Notre métier consiste à gérer des bâtiments, des budgets et des obligations. Mais il consiste aussi – et peut-être surtout – à accompagner des femmes et des hommes dans la gestion et la préservation de leur patrimoine commun.
Et c’est précisément ce qui continue à donner tout son sens à notre profession.
Pour aller plus loin, nous vous invitons à découvrir l’interview complète de Valentine Gevers publiée par le SNPC :
Source : Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC).
Vous êtes propriétaire bailleur d’un appartement en copropriété et vous participez personnellement aux votes en Assemblée Générale ? Quels sont les facteurs qui pèsent vraiment dans votre décision de soutenir, ou non, un projet de rénovation énergétique ?
Une équipe de recherche de l’ULB cherche à mieux comprendre ces décisions, et votre expérience de propriétaire bailleur compte.
➡️ Participez à l’enquête : https://www.soscisurvey.de/FITRABRU6548/
Un parc immobilier en pleine transition
La Belgique compte aujourd’hui plus de 100.000 copropriétés, et un nombre croissant de logements loués. Le vieillissement du parc, conjugué aux nouvelles obligations énergétiques, place les copropriétaires face à un défi de taille : engager des travaux de rénovation lourds, coûteux, et – particularité qui leur est propre – décidés collectivement en assemblée générale.
➡️ Ces décisions de vote, encore très peu étudiées chez les propriétaires bailleurs, sont pourtant au cœur de la trajectoire de rénovation du bâti belge.
L’étude FiTraBru : votre vote, vos motivations
Menée par le Centre d’études économiques et sociales de l’environnement (CEESE) de l’ULB, et financée par Innoviris (Région de Bruxelles-Capitale), l’étude FiTraBru s’intéresse précisément aux facteurs qui pèsent sur le vote des propriétaires bailleurs en AG face à un projet de rénovation énergétique :
L’objectif final : identifier des leviers concrets d’action publique pour soutenir la rénovation du parc immobilier.
Qui peut participer ?
✅ Vous êtes propriétaire bailleur d’au moins un appartement en copropriété en Belgique.
✅ Vous participez personnellement aux votes en assemblée générale.
Que vous ayez déjà voté, ou que vous vous y projetiez pour la première fois : tous les points de vue sont précieux.
➡️ Participez à l’enquête : https://www.soscisurvey.de/FITRABRU6548/
🕐 ~12 minutes · 🔒 Anonyme · FR | NL | EN
Et après ?
Une fois l’analyse finalisée (fin 2026), une synthèse des résultats sera publiée ici même. Pour toute question, vous pouvez contacter directement la chercheuse responsable du projet : Tania Noël (tania.noel@ulb.be).
Étude approuvée par le Comité d’éthique de la recherche de l’ULB et en respect des règles RGPD.
Chez ADK, nous attachons une importance particulière à soutenir les démarches qui contribuent à mieux comprendre les enjeux de la copropriété et de la transition énergétique. C’est en soutien de la recherche scientifique sur ces questions que nous relayons cette étude auprès de nos copropriétaires.
Les appels de fonds adressés aux copropriétaires ne poursuivent pas tous le même objectif. Comprendre leur différence permet de mieux lire ses décomptes et d’anticiper les dépenses liées à son lot.
Les provisions pour charges courantes servent à financer les dépenses de fonctionnement de l’immeuble : entretien, nettoyage, électricité des communs, assurance, contrats de maintenance, honoraires du syndic, etc.
Ces montants sont appelés sur base d’un budget prévisionnel voté par l’Assemblée Générale.
À la fin de l’exercice, un décompte est établi afin de comparer les provisions versées aux dépenses réellement engagées. Une régularisation intervient alors : certains copropriétaires récupèrent le trop perçu, d’autres doivent verser un complément.
➡️ Les provisions pour charges courantes font donc toujours l’objet d’un décompte annuel.
Les fonds de réserve constituent l’épargne de la copropriété. Ils permettent de financer les travaux importants ou futurs : toiture, façade, ascenseur, mises en conformité, rénovation énergétique, etc.
Contrairement aux charges courantes, les montants versés au fonds de réserve ne font pas l’objet d’un décompte annuel et ne sont pas remboursés.
➡️ Il s’agit d’une épargne collective, et non d’une avance sur dépenses.
Lorsqu’une copropriété finance des travaux au moyen d’un emprunt, les appels de fonds servent à rembourser les échéances prévues (capital, intérêts et frais éventuels).
L’emprunt constitue bien une charge récurrente de la copropriété. Toutefois, contrairement aux provisions pour charges courantes, les montants appelés à ce titre ne font pas l’objet d’une régularisation dans le cadre du décompte annuel. Les échéances sont connues à l’avance et correspondent au remboursement du financement mis en place.
➡️ L’emprunt ne fait donc pas l’objet d’un décompte annuel.
La règle varie selon la nature de l’appel de fonds.
C’est pourquoi le syndic fournit au notaire toutes les informations relatives aux charges, travaux, appels de fonds et emprunts en cours afin de garantir une répartition claire et transparente lors d’une mutation.
| Type d’appel | Décompte annuel ? | En cas de vente |
|---|---|---|
| Provisions pour charges courantes | ✅ Oui | Répartition entre vendeur et acquéreur |
| Fonds de réserve | ❌ Non | Les montants restent acquis à l’ACP |
| Remboursement d’emprunt | ❌ Non | A charge du propriétaire en place au moment des appels de fonds sont édités (charge récurrente et prévisible) |
Chez ADK SYNDIC, nous accordons une importance particulière à la transparence financière. Une bonne compréhension de ces différents appels de fonds permet à chaque copropriétaire de mieux appréhender les dépenses de sa copropriété et d’éviter les incompréhensions, notamment lors d’une vente.
Lorsqu’un appartement, un garage ou tout autre lot d’une copropriété est mis en vente ou fait l’objet d’une autre mutation (donation, succession, échange, etc.), le syndic est légalement tenu de transmettre une série d’informations obligatoires au vendeur, notamment par l’intermédiaire de son agent immobilier et/ou de son notaire.
Ces obligations sont prévues par l’article 3.94 §1 et §2 du Code civil belge et visent à garantir une information complète et transparente à l’acquéreur avant la vente.
Des informations essentielles pour l’acheteur
Avant même la signature du compromis, certaines informations doivent être communiquées afin que le candidat acquéreur puisse connaître la situation réelle de la copropriété et les éventuelles charges qui lui incomberont.
Le syndic doit notamment transmettre :
Après la signature du compromis et avant l’acte authentique, des informations complémentaires doivent encore être actualisées et transmises au notaire afin de garantir que la situation communiquée reste parfaitement à jour jusqu’à la vente définitive.
Un travail souvent sous-estimé
La préparation de ces renseignements représente un travail conséquent pour le syndic.
Contrairement à une idée répandue, il ne s’agit pas d’un simple envoi automatique de documents.
Chaque dossier nécessite notamment :
Dans certaines copropriétés, plusieurs intervenants doivent également être consultés afin d’obtenir des informations complètes et actualisées, notamment concernant des dossiers techniques, des sinistres ou des procédures en cours.
Une prestation spécifique généralement facturée
Compte tenu du travail administratif, comptable et juridique que représente la préparation des renseignements liés à une mutation, ces prestations font l’objet d’une facturation complémentaire, imputée en frais privatifs au copropriétaire sortant conformément à l’article 3.84 §4 du Code Civil.
Ces honoraires sont prévus dans le contrat liant le syndic à l’association des copropriétaires.
Cette facturation couvre notamment :
Il ne s’agit donc pas d’une simple formalité administrative, mais bien d’une mission spécifique encadrée légalement, engageant la responsabilité du syndic et nécessitant un traitement rigoureux et individualisé de chaque dossier.
Pourquoi ces renseignements sont-ils essentiels ?
Ces informations permettent notamment :
Chez ADK SYNDIC, nous accordons une attention particulière à la qualité et à la précision des renseignements transmis dans le cadre des mutations de biens, afin d’assurer un traitement rigoureux, professionnel et conforme aux exigences légales.
C’est avec une certaine émotion que nous annonçons le départ à la pension de deux membres de notre équipe : Ghislaine Dedoyard et Robert Dessard.
Après de nombreuses années d’engagement au sein d’ADK SYNDIC, ils arrivent aujourd’hui à une étape importante de leur vie professionnelle. Leur implication, leur rigueur et leur connaissance du métier ont contribué de manière significative à la qualité de service que nous nous efforçons d’offrir au quotidien.
Au-delà de leurs compétences, nous souhaitons souligner leur investissement humain et leur présence au sein de l’équipe, qui laisseront une empreinte durable.
Nous leur adressons nos remerciements sincères pour le travail accompli et leur souhaitons le meilleur pour cette nouvelle étape, que nous espérons riche en projets, en sérénité et en moments précieux.
L’équipe d’ADK SYNDIC
Dans une copropriété, une confusion revient fréquemment : qui est responsable de quoi ?
La réponse repose sur une distinction fondamentale : les parties communes et les parties privatives.
Cette distinction n’est pas théorique. Elle conditionne les responsabilités, les décisions et … les coûts.
Les parties privatives sont les éléments dont un copropriétaire a la jouissance exclusive.
👉 En résumé : ce qui est à l’intérieur de votre lot et réservé à votre usage personnel.
Le copropriétaire est seul responsable :
Les parties communes sont les éléments appartenant à l’ensemble ou à une partie des copropriétaires.
Le Code civil (notamment art. 3.84) prévoit que sont communes, sauf stipulation contraire :
👉 En résumé : tout ce qui est nécessaire à l’existence, la stabilité ou l’usage collectif de l’immeuble.
La réalité d’une copropriété ne se limite pas à une liste standard.
👉 L’acte de base est déterminant.
Il peut :
➡️ Conclusion : il faut toujours croiser la règle générale avec les documents juridiques de l’immeuble.
Le syndic, tel que défini aux articles 3.89 à 3.91 du Code civil, est l’organe exécutif de la copropriété.
Son rôle est central dans cette distinction.
Une distinction entre parties communes et parties privatives : simple en théorie… mais stratégique en pratique.
Bien la comprendre, c’est :
👉 En cas de doute, une vérification rapide permet d’éviter des erreurs coûteuses.
Dans le contexte actuel de perturbations liées à la grève des services postaux, la distribution du courrier peut être fortement impactée. Retards, pertes ou absence de réception : autant de situations qui peuvent compliquer la bonne gestion de votre copropriété.
Chez ADK SYNDIC, nous anticipons.
Afin de garantir un accès fluide, rapide et sécurisé à l’ensemble de vos documents, nous vous encourageons vivement à activer votre espace client sur notre site internet.
L’inscription ne prend que quelques minutes et vous permet de rester connecté à la vie de votre copropriété, en toutes circonstances.
👉 Si vous n’avez pas encore activé votre accès, nous vous invitons à le faire sans attendre en prenant contact avec l’assistante de votre copropriété ou en adressant un mail de demande à info@adksyndic.com.
👉 En cas de difficulté, notre équipe reste à votre disposition pour vous accompagner.
ADK SYNDIC
Anticiper, structurer, sécuriser la gestion de votre copropriété.
Chaque année, votre syndic vous adresse un décompte annuel de charges. Ce document est essentiel : il détermine ce que vous devez payer ou récupérer sur l’exercice écoulé.
Pourtant, il est souvent perçu comme complexe. Voici une lecture simple et opérationnelle pour bien le comprendre, en particulier dans le cadre des décomptes établis par ADK.
Le décompte annuel reprend :
Concrètement, il permet de comparer :
👉 Résultat : un solde, soit en votre faveur, soit à payer.
NB: les cotisations au(x) fonds de réserve restent quant à elles acquises à la copropriété en vue de travaux futurs importants, il s’agit de l’épargne de la copropriété.
Elles ne sont donc pas comptabilisées dans le poste « provisions appelées ».
Chez ADK SYNDIC, plusieurs documents vous sont transmis. Ils doivent être lus ensemble.
Ce document est fondamental. Il précise :
👉 Points d’attention :
Sans quorum de présence suffisant :
Toutes les dépenses sont détaillées et structurées selon deux axes :
• Par type de charges (DL/DP):
• Par catégories (010, 020, 030, …)
Chaque catégorie correspond à une clé de répartition (ex: frais à répartir sur l’ensemble de la copropriété, frais relatifs aux appartements d’un bloc, …)
NB : Tous les lots ne participent pas à toutes les catégories – La répartition dépend de l’acte de base.
👉 Exemple:
➡️ La DL010 « Dépenses générales » pour un total de 5.200€ est répartie sur 10.000 quotités, soit 0,52€/quotité
C’est ici que votre situation personnelle est calculée.
Ce document reprend :
👉 Exemple:
➡️ L’appartement (APP) A01 est grevé de 435 quotités
La quote-part de ce lot dans la DL010 est donc calculée comme suit:
5.200€ / 10.000 quotités générales * 435 quotités pour l’APP A01 = 226,20€
Le total des charges réelles pour l’APP A01 de l’année 2025 s’élève à 1.868,98€.
Les provisions appelées sont de 1.805,25€. Le solde à payer pour l’APP A01 est donc de 63,73€.
Pour le GARage 18, le total des charges réelles pour l’année 2025 est de 55,69€.
Les provisions appelées sont de 157,70€. Le solde à récupérer pour le GAR 18 est de 102,01€.
Pour l’année 2025, le propriétaire concerné doit donc récupérer, pour ses deux lots, 38,28€ mais devait encore, dans cet exemple, 63€ – le total à payer au 01/01/2026, date du document est dont de 24,72€.
Lorsque l’immeuble est équipé :
une fiche individuelle est jointe au décompte.
Cette fiche est établie par un tiers répartiteur spécialisé (tel que ISTA, Techem ou Aquatel) et reprend votre quote-part dans les charges liées aux frais de chauffage et/ou de consommation d’eau.
👉 Correspondance dans le décompte : DL610 et/ou DL620 → DEPENSES DE CHAUFFAGE et/ou D’EAU réparties sur base des relevés.
Ces données ne sont pas produites par le syndic, mais par le prestataire externe mandaté par la copropriété. Le syndic les intègre et les répartit, sans en modifier le calcul.
Ce document présente une photographie financière de la copropriété à la date de clôture des comptes.
Il reprend notamment :
Votre décompte annuel est un ensemble structuré de documents complémentaires annexé à la convocation :
a) Une liste de dépenses claire et catégorisée
b) Un décompte individuel basé sur vos quotes-parts
c) Éventuellement des fiches de consommation (chauffage/eau)
d) Un bilan financier global
Chaque élément a une fonction précise.
C’est leur lecture combinée qui vous donne une vision complète.
Un décompte bien compris, c’est une copropriété mieux maîtrisée.
Chez ADK SYNDIC, nous structurons l’information pour la rendre lisible et exploitable.
Mais la clé reste votre implication : lisez, posez vos questions et participez aux décisions.
Depuis plusieurs semaines, nous faisons face à une hausse marquée et rapide du prix du mazout, impactant directement les copropriétés équipées de chaufferies communes.
Dans ce contexte précis, ADK SYNDIC a pris des mesures concrètes sur les immeubles concernés :
En concertation avec les fournisseurs, nous avons décidé de retarder certains ravitaillements automatiques prévus ces prochaines semaines, lorsque les niveaux de cuve le permettent.
L’objectif est clair : éviter des achats en période de tension maximale sur les prix.
Cette décision est systématiquement encadrée et les situations analysées au cas par cas afin d’éviter les interruptions du chauffage.
Dans le cadre de ces échanges, les principaux fournisseurs nous ont fait part d’un élément important :
les hausses actuelles seraient parfois perçues, à tort, comme une augmentation de leurs marges.
Toujours selon ces acteurs du marché :
Cette information est relayée avec prudence : elle émane du secteur lui-même et ne constitue pas une donnée indépendante vérifiée.
Elle traduit néanmoins une réalité : l’ensemble de la chaîne est sous pression.
Ce que nous vivons actuellement illustre parfaitement l’évolution du métier de syndic : il ne s’agit plus uniquement d’exécuter, mais de prendre des décisions de gestion en temps réel.
Retarder un remplissage de quelques jours ou semaines, lorsque c’est possible, peut avoir un impact direct et significatif sur les charges.
C’est précisément dans ce type de contexte que la valeur d’une gestion proactive prend tout son sens.