⚠️ Fermeture exceptionnelle ⚠️
Nos bureaux seront exceptionnellement fermés ce jeudi 14 et vendredi 15 mai à l’occasion du congé de l’Ascension.
Nous vous retrouverons dès lundi aux horaires habituels.
L’équipe ADK vous souhaite un excellent week-end ☀️😊
Lorsqu’un appartement, un garage ou tout autre lot d’une copropriété est mis en vente ou fait l’objet d’une autre mutation (donation, succession, échange, etc.), le syndic est légalement tenu de transmettre une série d’informations obligatoires au vendeur, notamment par l’intermédiaire de son agent immobilier et/ou de son notaire.
Ces obligations sont prévues par l’article 3.94 §1 et §2 du Code civil belge et visent à garantir une information complète et transparente à l’acquéreur avant la vente.
Des informations essentielles pour l’acheteur
Avant même la signature du compromis, certaines informations doivent être communiquées afin que le candidat acquéreur puisse connaître la situation réelle de la copropriété et les éventuelles charges qui lui incomberont.
Le syndic doit notamment transmettre :
Après la signature du compromis et avant l’acte authentique, des informations complémentaires doivent encore être actualisées et transmises au notaire afin de garantir que la situation communiquée reste parfaitement à jour jusqu’à la vente définitive.
Un travail souvent sous-estimé
La préparation de ces renseignements représente un travail conséquent pour le syndic.
Contrairement à une idée répandue, il ne s’agit pas d’un simple envoi automatique de documents.
Chaque dossier nécessite notamment :
Dans certaines copropriétés, plusieurs intervenants doivent également être consultés afin d’obtenir des informations complètes et actualisées, notamment concernant des dossiers techniques, des sinistres ou des procédures en cours.
Une prestation spécifique généralement facturée
Compte tenu du travail administratif, comptable et juridique que représente la préparation des renseignements liés à une mutation, ces prestations font l’objet d’une facturation complémentaire, imputée en frais privatifs au copropriétaire sortant conformément à l’article 3.84 §4 du Code Civil.
Ces honoraires sont prévus dans le contrat liant le syndic à l’association des copropriétaires.
Cette facturation couvre notamment :
Il ne s’agit donc pas d’une simple formalité administrative, mais bien d’une mission spécifique encadrée légalement, engageant la responsabilité du syndic et nécessitant un traitement rigoureux et individualisé de chaque dossier.
Pourquoi ces renseignements sont-ils essentiels ?
Ces informations permettent notamment :
Chez ADK SYNDIC, nous accordons une attention particulière à la qualité et à la précision des renseignements transmis dans le cadre des mutations de biens, afin d’assurer un traitement rigoureux, professionnel et conforme aux exigences légales.
C’est avec une certaine émotion que nous annonçons le départ à la pension de deux membres de notre équipe : Ghislaine Dedoyard et Robert Dessard.
Après de nombreuses années d’engagement au sein d’ADK SYNDIC, ils arrivent aujourd’hui à une étape importante de leur vie professionnelle. Leur implication, leur rigueur et leur connaissance du métier ont contribué de manière significative à la qualité de service que nous nous efforçons d’offrir au quotidien.
Au-delà de leurs compétences, nous souhaitons souligner leur investissement humain et leur présence au sein de l’équipe, qui laisseront une empreinte durable.
Nous leur adressons nos remerciements sincères pour le travail accompli et leur souhaitons le meilleur pour cette nouvelle étape, que nous espérons riche en projets, en sérénité et en moments précieux.
L’équipe d’ADK SYNDIC
Dans une copropriété, une confusion revient fréquemment : qui est responsable de quoi ?
La réponse repose sur une distinction fondamentale : les parties communes et les parties privatives.
Cette distinction n’est pas théorique. Elle conditionne les responsabilités, les décisions et … les coûts.
Les parties privatives sont les éléments dont un copropriétaire a la jouissance exclusive.
👉 En résumé : ce qui est à l’intérieur de votre lot et réservé à votre usage personnel.
Le copropriétaire est seul responsable :
Les parties communes sont les éléments appartenant à l’ensemble ou à une partie des copropriétaires.
Le Code civil (notamment art. 3.84) prévoit que sont communes, sauf stipulation contraire :
👉 En résumé : tout ce qui est nécessaire à l’existence, la stabilité ou l’usage collectif de l’immeuble.
La réalité d’une copropriété ne se limite pas à une liste standard.
👉 L’acte de base est déterminant.
Il peut :
➡️ Conclusion : il faut toujours croiser la règle générale avec les documents juridiques de l’immeuble.
Le syndic, tel que défini aux articles 3.89 à 3.91 du Code civil, est l’organe exécutif de la copropriété.
Son rôle est central dans cette distinction.
Une distinction entre parties communes et parties privatives : simple en théorie… mais stratégique en pratique.
Bien la comprendre, c’est :
👉 En cas de doute, une vérification rapide permet d’éviter des erreurs coûteuses.
Dans le contexte actuel de perturbations liées à la grève des services postaux, la distribution du courrier peut être fortement impactée. Retards, pertes ou absence de réception : autant de situations qui peuvent compliquer la bonne gestion de votre copropriété.
Chez ADK SYNDIC, nous anticipons.
Afin de garantir un accès fluide, rapide et sécurisé à l’ensemble de vos documents, nous vous encourageons vivement à activer votre espace client sur notre site internet.
L’inscription ne prend que quelques minutes et vous permet de rester connecté à la vie de votre copropriété, en toutes circonstances.
👉 Si vous n’avez pas encore activé votre accès, nous vous invitons à le faire sans attendre en prenant contact avec l’assistante de votre copropriété ou en adressant un mail de demande à info@adksyndic.com.
👉 En cas de difficulté, notre équipe reste à votre disposition pour vous accompagner.
ADK SYNDIC
Anticiper, structurer, sécuriser la gestion de votre copropriété.
Chaque année, votre syndic vous adresse un décompte annuel de charges. Ce document est essentiel : il détermine ce que vous devez payer ou récupérer sur l’exercice écoulé.
Pourtant, il est souvent perçu comme complexe. Voici une lecture simple et opérationnelle pour bien le comprendre, en particulier dans le cadre des décomptes établis par ADK.
Le décompte annuel reprend :
Concrètement, il permet de comparer :
👉 Résultat : un solde, soit en votre faveur, soit à payer.
NB: les cotisations au(x) fonds de réserve restent quant à elles acquises à la copropriété en vue de travaux futurs importants, il s’agit de l’épargne de la copropriété.
Elles ne sont donc pas comptabilisées dans le poste « provisions appelées ».
Chez ADK SYNDIC, plusieurs documents vous sont transmis. Ils doivent être lus ensemble.
Ce document est fondamental. Il précise :
👉 Points d’attention :
Sans quorum de présence suffisant :
Toutes les dépenses sont détaillées et structurées selon deux axes :
• Par type de charges (DL/DP):
• Par catégories (010, 020, 030, …)
Chaque catégorie correspond à une clé de répartition (ex: frais à répartir sur l’ensemble de la copropriété, frais relatifs aux appartements d’un bloc, …)
NB : Tous les lots ne participent pas à toutes les catégories – La répartition dépend de l’acte de base.
👉 Exemple:
➡️ La DL010 « Dépenses générales » pour un total de 5.200€ est répartie sur 10.000 quotités, soit 0,52€/quotité
C’est ici que votre situation personnelle est calculée.
Ce document reprend :
👉 Exemple:
➡️ L’appartement (APP) A01 est grevé de 435 quotités
La quote-part de ce lot dans la DL010 est donc calculée comme suit:
5.200€ / 10.000 quotités générales * 435 quotités pour l’APP A01 = 226,20€
Le total des charges réelles pour l’APP A01 de l’année 2025 s’élève à 1.868,98€.
Les provisions appelées sont de 1.805,25€. Le solde à payer pour l’APP A01 est donc de 63,73€.
Pour le GARage 18, le total des charges réelles pour l’année 2025 est de 55,69€.
Les provisions appelées sont de 157,70€. Le solde à récupérer pour le GAR 18 est de 102,01€.
Pour l’année 2025, le propriétaire concerné doit donc récupérer, pour ses deux lots, 38,28€ mais devait encore, dans cet exemple, 63€ – le total à payer au 01/01/2026, date du document est dont de 24,72€.
Lorsque l’immeuble est équipé :
une fiche individuelle est jointe au décompte.
Cette fiche est établie par un tiers répartiteur spécialisé (tel que ISTA, Techem ou Aquatel) et reprend votre quote-part dans les charges liées aux frais de chauffage et/ou de consommation d’eau.
👉 Correspondance dans le décompte : DL610 et/ou DL620 → DEPENSES DE CHAUFFAGE et/ou D’EAU réparties sur base des relevés.
Ces données ne sont pas produites par le syndic, mais par le prestataire externe mandaté par la copropriété. Le syndic les intègre et les répartit, sans en modifier le calcul.
Ce document présente une photographie financière de la copropriété à la date de clôture des comptes.
Il reprend notamment :
Votre décompte annuel est un ensemble structuré de documents complémentaires annexé à la convocation :
a) Une liste de dépenses claire et catégorisée
b) Un décompte individuel basé sur vos quotes-parts
c) Éventuellement des fiches de consommation (chauffage/eau)
d) Un bilan financier global
Chaque élément a une fonction précise.
C’est leur lecture combinée qui vous donne une vision complète.
Un décompte bien compris, c’est une copropriété mieux maîtrisée.
Chez ADK SYNDIC, nous structurons l’information pour la rendre lisible et exploitable.
Mais la clé reste votre implication : lisez, posez vos questions et participez aux décisions.
Depuis plusieurs semaines, nous faisons face à une hausse marquée et rapide du prix du mazout, impactant directement les copropriétés équipées de chaufferies communes.
Dans ce contexte précis, ADK SYNDIC a pris des mesures concrètes sur les immeubles concernés :
En concertation avec les fournisseurs, nous avons décidé de retarder certains ravitaillements automatiques prévus ces prochaines semaines, lorsque les niveaux de cuve le permettent.
L’objectif est clair : éviter des achats en période de tension maximale sur les prix.
Cette décision est systématiquement encadrée et les situations analysées au cas par cas afin d’éviter les interruptions du chauffage.
Dans le cadre de ces échanges, les principaux fournisseurs nous ont fait part d’un élément important :
les hausses actuelles seraient parfois perçues, à tort, comme une augmentation de leurs marges.
Toujours selon ces acteurs du marché :
Cette information est relayée avec prudence : elle émane du secteur lui-même et ne constitue pas une donnée indépendante vérifiée.
Elle traduit néanmoins une réalité : l’ensemble de la chaîne est sous pression.
Ce que nous vivons actuellement illustre parfaitement l’évolution du métier de syndic : il ne s’agit plus uniquement d’exécuter, mais de prendre des décisions de gestion en temps réel.
Retarder un remplissage de quelques jours ou semaines, lorsque c’est possible, peut avoir un impact direct et significatif sur les charges.
C’est précisément dans ce type de contexte que la valeur d’une gestion proactive prend tout son sens.
Le gestionnaire de réseau RESA poursuit le déploiement progressif des compteurs électriques communicants sur le territoire wallon.
Dans ce cadre, chaque point de fourniture est appelé à être équipé selon un calendrier défini par RESA qui met à disposition des consommateurs un outil en ligne permettant de vérifier la période prévisionnelle de remplacement de leur compteur.
Cette consultation s’effectue sur le site officiel de RESA, au moyen du numéro EAN (code d’identification unique du point de fourniture), repris notamment sur les factures d’électricité.
L’ensemble des informations relatives au déploiement, aux modalités pratiques et aux implications techniques est accessible via le site de RESA
Des marchés instables qui menacent vos charges
Les prix de l’énergie sont devenus un véritable casse-tête. Entre stocks européens insuffisants, tensions géopolitiques — notamment autour de l’Iran et du détroit d’Ormuz qui perturbent l’approvisionnement en gaz — et fluctuations permanentes des marchés, le risque de voir les charges de votre copropriété s’envoler est bien concret.
ADK a donc décidé d’agir avant que la situation ne se dégrade.
Une négociation groupée, au bénéfice de toutes les copropriétés
Comme chaque année, ADK a lancé un appel d’offres groupé pour l’ensemble des copropriétés qu’elle gère.
Plusieurs fournisseurs ont été mis en concurrence et soumis à une négociation en plusieurs tours. Au terme de cette procédure, Luminus a été retenu pour avoir proposé le meilleur tarif. Le contrat est actif depuis janvier 2026 pour une durée d’un an.
L’avantage du groupement est simple : une copropriété seule face à son fournisseur a très peu de marge de négociation. En regroupant l’ensemble du portefeuille ADK, les conditions obtenues sont bien plus avantageuses que celles appliquées à une copropriété isolée.
Comment vos prix sont-ils protégés concrètement ?
Le contrat signé est un tarif variable avec option de « clic », c’est-à-dire la possibilité de fixer une partie du prix à un moment précis, en fonction des opportunités de marché.
ADK, accompagné du courtier Trinergy ont opté pour une stratégie à 50 % :
• 🔒 50 % du volume est fixé au prix cliqué en octobre 2025 — cette part est à l’abri de toute hausse pour toute l’année ;
• 📉 50 % reste en tarif variable — cette part suit le marché et bénéficie des éventuelles baisses de prix.
Cette approche équilibrée permet à la fois de sécuriser une grande partie du budget et de conserver une flexibilité face aux évolutions favorables du marché. Les clics ont été posés en octobre 2025, au moment identifié comme le plus opportun par Trinergy.
Et pour la suite ?
ADK travaille déjà à la renégociation des contrats pour la prochaine période. L’objectif reste le même : anticiper, sécuriser et stabiliser vos charges avant que les marchés ne se retournent.
Parce que l’énergie des parties communes, et particulièrement le chauffage collectif, représente souvent l’un des postes de dépenses les plus importants de votre copropriété, ADK s’engage à en assurer une gestion rigoureuse et proactive, année après année.
En copropriété, le rôle du commissaire aux comptes (propriétaire ou non), est fondamental pour garantir le bon fonctionnement de l’association des copropriétaires.
Par leur décision en assemblée générale, les copropriétaires lui confient la mission de vérification indépendante, objective et proportionnée des comptes, tout en veillant à respecter, entre autres, les principes du règlement générale de la protection des données.
Cette délégation permet l’instauration d’un climat de confiance entre l’ensemble des copropriétaires, le syndic et l’organe de contrôle .
Elle donne surtout à l’assemblée générale les éléments nécessaires pour se positionner en toute connaissance de cause sur l’approbation des comptes.
Si l’indépendance et l’impartialité du commissaire aux comptes constituent deux principes essentiels, c’est bien l’assemblée générale qui reste seule souveraine de l’approbation des comptes annuels de la copropriété, indispensable, notamment pour ester valablement en justice à l’encontre d’éventuels copropriétaires défaillants.
Dans la pratique, le commissaire aux comptes doit notamment :
Le commissaire aux comptes intervient comme un garant de cohérence et de bon sens comptable, par un contrôle structuré, indépendant et mesuré.
Une mission essentielle, exercée sans excès et en bienveillance, au service du bon fonctionnement de la copropriété.
Un incendie conséquent s’est récemment déclaré dans un immeuble dont ADK SYNDIC assure la gestion.
Dans un article publié par l’IILE – Zone 2, les services de secours ont mis en évidence un élément déterminant : le compartimentage mis en place et les moyens fixes du bâtiment existant ont parfaitement rempli leur fonction, permettant de circonscrire l’incendie et d’en limiter significativement la propagation.
Cet événement illustre de manière très concrète l’importance des mesures de prévention incendie mises en place en amont. Lorsqu’elles sont correctement pensées, réalisées et entretenues, ces mesures permettent de protéger les occupants, de préserver le bâti et de faciliter l’intervention des secours.
Chez ADK SYNDIC, la mise en conformité incendie constitue un axe prioritaire de notre gestion. Nous accompagnons les copropriétés à chaque étape :
Cet incident rappelle une évidence trop souvent sous-estimée :
les choix réalisés en amont sauvent des situations — et parfois bien plus.
Nous remercions l’IILE – Zone 2 pour leur professionnalisme et leur communication transparente, et réaffirmons notre engagement : anticiper, sécuriser, protéger.
