CHAPITRE III – DE LA COPROPRIETE
Section I - De la copropriété ordinaire et de la copropriété forcée en général
Art. 577-2.
§ 1er. A défaut de conventions et dispositions spéciales, la propriété d’une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu’il suit :
§ 2. Les parts indivises sont présumées égales.
§ 3. Le copropriétaire participe aux droits et aux charges de la propriété en proportion de sa part.
§ 4. Le copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels.
§ 5. Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec les droits de ses consorts.
Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d’administration provisoire.
§ 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d’administration et les actes de disposition. Néanmoins l’un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d’administration reconnus nécessaires par le juge.
§ 7. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d’entretien, ainsi qu’aux frais d’administration, impôts et autres charges de la chose commune.
§ 8. Le partage de la chose commune est régi par des règles établies au titre des Successions.
§ 9. Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à l’usage commun de deux ou plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents ne sont point sujets à partage.
La quote-part dans les biens immobiliers indivis ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou saisie qu’avec l’héritage dont elle est inséparable.
Les charges de cette copropriété, notamment les frais d’entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l’utilité, pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d’utilité.
Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.
§ 10. Dans le cas prévu au § 9, il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier à ses frais la chose commune pourvu qu’il n’en change pas la destination et qu’il ne nuise pas aux droits de ses consorts.
Dans le cas prévu au § 9, il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier à ses frais la chose commune, pourvu qu’il n’en change pas la destination et qu’il ne nuise pas aux droits de ses consorts.
Dans le cas prévu au § 9, les copropriétaires individuels et les opérateurs de service d’utilité publique agréés ont légalement et à titre gratuit le droit d’installer, d’entretenir ou de procéder à la réfection de câbles, conduites et équipements y associés dans ou sur les parties communes, dans la mesure où ces travaux ont pour but d’optimaliser l’infrastructure pour le ou les propriétaires et utilisateurs des parties privatives concernées dans le domaine de l’énergie, de l’eau ou des télécommunications et dans la mesure où les autres copropriétaires individuels ou, le cas échéant, l’association des copropriétaires ne doivent pas en supporter les charges financières. Celui qui a installé cette infrastructure pour son propre compte reste propriétaire de cette infrastructure qui se trouve dans les parties communes.
A cet effet, le copropriétaire individuel ou l’opérateur envoie au moins deux mois avant le début des travaux à tous les autres copropriétaires ou, s’il y a un syndic, à ce dernier, par envoi recommandé mentionnant l’adresse de l’expéditeur, une description des travaux envisagés et un justificatif de l’optimalisation de l’infrastructure envisagée. Les copropriétaires ou, le cas échéant, l’association des copropriétaires peuvent décider d’effectuer eux-mêmes les travaux d’optimalisation de l’infrastructure. Dans ce cas, ils informent les autres copropriétaires et l’opérateur de leurs intentions comme indiqué au présent alinéa. Ces travaux débutent au plus tard dans les six mois qui suivent la réception de leur envoi recommandé.
A peine de déchéance, les copropriétaires ou, le cas échéant, l’association des copropriétaires peuvent, dans les deux mois qui suivent la réception de cet envoi recommandé, former opposition contre les travaux envisagés via envoi recommandé à l’expéditeur, et ce sur la base d’un intérêt légitime.
Il y a un intérêt légitime dans les situations suivantes :
- il existe déjà une telle infrastructure dans les parties communes concernées de l’immeuble, ou ;
- l’infrastructure ou les travaux de réalisation de celle-ci provoquent d’importants dommages relatifs à l’apparence de l’immeuble ou des parties communes, à l’usage des parties communes, à l’hygiène ou à leur sécurité, ou ;
- aucune optimalisation de l’infrastructure ne résulte des travaux envisagés ou les travaux envisagés alourdissent la charge financière des autres copropriétaires ou utilisateurs.
Celui qui installe cette infrastructure, l’entretient ou procède à sa réfection s’engage à exécuter les travaux de la manière qui engendre le moins de nuisances possible pour les occupants et, pour ce faire, à se concerter de bonne foi avec les autres copropriétaires ou, s’il y a un syndic, avec lui. Les copropriétaires, les occupants ou, s’il y a un syndic, ce dernier peuvent à tout moment suivre les travaux et demander des informations à leur sujet au copropriétaire ou à l’opérateur de service d’utilité publique concerné.
Section II - De la copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis
Sous-section première. – dispositions générales
Art. 577-3.
Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l’article 577-2, § 9 et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis dont le droit de propriété est réparti entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans tout immeuble ou groupe d’immeubles bâti ou susceptible d’être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s’y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s’accordent sur cette dérogation. Il peut être dérogé à la présente section si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s’accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes.
Tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis auxquels s’appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété, ainsi qu’un règlement d’ordre intérieur, qui peut être établi sous privé.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrains affectés à l’usage de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux.
Si l’indivision principale comprend vingt lots ou plus, l’acte de base peut prévoir la création d’associations partielles par immeuble dans un groupe d’immeubles ou, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, par élément de cet immeuble.
Si l’immeuble ou le groupe d’immeubles comprend vingt lots ou plus, l’acte de base peut prévoir la création d’une ou plusieurs associations partielles pour les lots d’un ou plusieurs immeubles du groupe d’immeubles et, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, pour les lots d’un ou plusieurs de ces éléments.
Ces associations partielles ne sont compétentes que pour les parties communes particulières désignées dans l’acte de base, étant entendu que l’indivision l’association principale reste exclusivement compétente pour les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la copropriété. Les articles 577-3 et suivants sont applicables à ces associations partielles.
Art 577-4.
§ 1er. L’acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l’objet d’un acte authentique.
L’acte de base comprend la description de l’ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, détermination pour laquelle il est tenu compte de leur valeur respective de celles-ci qui est fixée en fonction de la superficie au sol nette, de l’affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d’un rapport motivé d’un notaire, d’un géomètre-expert, d’un architecte ou d’un agent immobilier.
Ce rapport est repris dans l’acte de base.
Le règlement de copropriété doit comprendre :
1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes. Les copropriétaires ont un droit d’usage proportionnel des parties communes, sauf dispositions contraires dans les statuts. Pareille dérogation statutaire est présumée être une servitude, sauf clause dérogatoire ;
2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges,
3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l’assemblée générale ;
4° le mode de nomination d’un syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités du renouvellement de celui-ci, les modalités de renom éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission ;
5° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l’assemblée générale ordinaire de l’association des copropriétaires ;
1er/1 Les parties qui ont signés les statuts initiaux ont le droit, jusqu’au moment de la réception provisoire des parties communes concernées, d’apporter des modifications aux statuts, pour autant que ce soit justifié par des circonstances d’ordre technique ou par l’intérêt légitime de l’association des copropriétaires, que cela n’affecte pas les droits des autres copropriétaires sur leur partie privative et que cela n’alourdisse pas les obligations d’un ou plusieurs copropriétaires. Les parties qui ont signé les statuts initiaux supportent les frais liés à cette modification.
Ces parties adressent par envoi recommandé à tous les autres copropriétaires un projet de modification des statuts, au moins deux mois avant la passation de l’acte modificatif, dans lequel les coordonnées du notaire instrumentant sont explicitement indiquées.
A peine de déchéance de ses droits, un copropriétaire doit s’opposer à la modification précitée dans les deux mois de la réception de cet envoi par envoi recommandé au notaire concerné et, le cas échéant, agir en justice.
§ 2. S’il a été décidé d’établir un règlement d’ordre intérieur, il peut être établi par acte sous seing privé.
Il est établi un règlement d’ordre intérieur par acte sous seing privé. Le règlement d’ordre intérieur contient au moins :
1° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l’assemblée générale, ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l’assemblée générale en application de l’article 577-7, § 1er, 1°,c) ;
2° le mode de nomination d’un syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi que les obligations consécutive à la fin de sa mission ;
3° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l’assemblée générale ordinaire de l’association des copropriétaires ;
§ 3. Est réputée non écrite toute clause des statuts qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix.
Est réputée non écrite toute clause qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix.
§ 4. Est réputée non écrite, toute clause des statuts qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l’application de la présente section.
Est réputée non écrite toute clause qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l’application de la présente section. Cela n’exclut pas l’application des articles 1724 et suivants du Code judiciaire sur la médiation ni celles des articles 1738 et suivants du Code judiciaire relatif au droit collaboratif.
Sous-section II - De la personnalité juridique de l’association des copropriétaires
Art. 577-5.
§ 1er. L’association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes :
1° la naissance de l’indivision par la cession ou l’attribution d’un lot au moins ;
2° la transcription de l’acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques. Les plans de l’immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire ;
Elle porte la dénomination : « association des copropriétaires », suivie des indications relatives à la situation de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis.
Elle a son siège dans l’immeuble. S’il s’agit d’un groupe d’immeubles, l’acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l’association.
Tous les documents émanant de l’association des copropriétaires mentionnent le numéro d’entreprise de ladite association.
§ 2. En cas d’omission ou de retard dans la transcription des statuts, l’association des copropriétaires ne pourra se prévaloir de la personnalité juridique à l’égard des tiers lesquels auront néanmoins la faculté d’en faire état contre elle. Les associations partielles ne peuvent disposer de la personnalité juridique qu’à partir du moment où l’indivision principale dont elles dépendent dispose elle-même de la personnalité juridique.
§ 3. L’association des copropriétaires ne peut avoir d’autre patrimoine que les meubles nécessaires à l’accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis.
§ 4. Sans préjudice de l’article 577-9, § 5, l’exécution des décisions condamnant l’association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes.
§ 3
1° L’association des copropriétaires ne peut avoir d’autre patrimoine que les meubles nécessaires à l’accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis. Le patrimoine de l’association des copropriétaires est composé, au minimum, d’un fonds de roulement et d’un fonds de réserve.
On entend par « fonds de roulement », la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provisions, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d’éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
On entend par « fonds de réserve », la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un ascenseur ou la pose d’une nouvelle chape de toiture.
L’association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de réception provisoire des parties communes de l’immeuble, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l’exercice précédent ; l’association des copropriétaires peut décider à une majorité de 4/5ème des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire.
2° Ces fonds doivent être placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve ; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l’association des copropriétaires ;
3° Le patrimoine de l’association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des copropriétaires décidés par l’assemblée générale. Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges ;
4° Lorsque la propriété d’un lot est grevée d’un droit d’usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus du paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l’appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve.
§ 4 Sans préjudice de l’article 577-9, § 5, l’exécution des décisions condamnant l’association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement aux quotes-parts utilisées pour le vote conformément à l’article 577-6, § 6, soit dans l’alinéa 1er, soit dans l’alinéa 2, selon le cas.
Sous-section III - Des organes de l’association des copropriétaires
Art. 577-6
§ 1er. Chaque propriétaire d’un lot fait partie de l’assemblée générale et participe à ses délibérations.
Il peut se faire assister d’une personne à la condition d’en avertir le syndic, par envoi recommandé, au moins quatre jours ouvrables avant le jour de l’assemblée générale. Cette personne ne peut ni diriger, ni monopoliser la discussion pendant l’assemblée générale.
En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d’un lot privatif est grevée d’un droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit, d’usage ou d’habitation, le droit de participation aux délibérations de l’assemblée générale est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l’un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l’association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l’identité de leur mandataire.
§ 2. Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété d’ordre intérieur ou chaque fois qu’une décision doit être prise d’urgence dans l’intérêt de la copropriété.
Sans préjudice de l’alinéa premier, le syndic tient une assemblée générale sur requête d’un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des propriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l’assemblée générale.
A défaut d’un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l’assemblée générale aux fins de nommer un syndic.
§ 3. La convocation indique l’endroit, le jour et l’heure auxquels aura lieu l’assemblée, ainsi que l’ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l’ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires ou du conseil de copropriété ou des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, qu’il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement de copropriété d’ordre intérieur, au cours de laquelle l’assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.
La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l’ordre du jour.
La convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n’aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l’envoi sont réputées régulières.
Les frais administratifs afférents à la convocation à l’assemblée générale sont à charge de l’association des copropriétaires.
Sauf dans les cas d’urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l’assemblée. à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.
§ 4. A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété, s’il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu’ils soient inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément au § 3. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l’ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante.
§ 5. L’assemblée générale est présidée par un copropriétaire.
L’assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l’assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu’ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
Néanmoins, l’assemblée générale délibère aussi valablement si les propriétaires présents ou représentés au début de l’assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes.
Si aucun des deux quorums n’est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes-parts de copropriété dont ils sont titulaires.
§ 6. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les charges concernant une partie commune de l’immeuble ou du groupe d’immeubles, seuls ces copropriétaires prennent part au vote à la condition que ces décisions ne portent pas atteinte à la gestion commune de la copropriété.
Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans lesdites charges.
§ 7. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l’assemblée générale ou non.
La procuration désigne nommément le mandataire.
La procuration peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu’une assemblée générale, hormis le cas d’une procuration notariée générale ou spéciale.
Sauf disposition contraire, une procuration octroyée pour une assemblée générale vaut également pour l’assemblée générale organisée en raison de l’absence de quorum lors de la première assemblée générale.
Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10% du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété.
Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d’un copropriétaire à l’assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s’il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l’assemblée.
§ 8. Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée.
Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise.
§ 9. Aucune personne mandatée ou employée par l’association des copropriétaires ou, prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.
§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l’assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des propriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le Président, par le secrétaire désigné lors de l’ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.
§ 11. Les membres de l’association des copropriétaires peuvent prendre à l’unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l’assemblée générale, à l’exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.
§ 12. Le syndic consigne les décisions visées aux §§ 10 et 11 dans le registre prévu à l’article 577-10, § 3, dans les 30 jours suivant l’assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, aux copropriétaires et aux autres syndics.
Si le copropriétaire n’a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il doit en informer le syndic par écrit.
Le syndic consigne les décisions visées aux §§ 10 et 11 dans le registre prévu à l’article 577-10, § 3, dans les trente jours suivant l’assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, à tout titulaire d’un droit réel sur un lot disposant, le cas échéant en vertu de l’article 577-6, § 1er, alinéa 2, du droit de vote à l’assemblée générale, et aux autres syndics. Si l’un d’eux n’a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il en informe le syndic par écrit.
Art. 577-7.
§ 1er. L’assemblée générale décide :
1° à la majorité des trois quarts deux tiers des voix :
a) de toute modification aux statuts pour autant qu’elle ne concerne que la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes sans préjudice de l’article 577-4, § 1er/1 ;
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l’exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic ;
de tous travaux affectant les parties communes, à l’exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l’article 577-8, § 4, 4° ;
dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l’exclusion des caves, garages et parkings, de la création et de la composition d’un conseil de copropriété, exclusivement composé de copropriétaires, qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8/2.
A cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété.
Sous réserve des compétences légales du syndic et de l’assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée prise à la majorité des trois quarts des voix. Une mission ou une délégation de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour un an.
Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l’exercice de sa mission ;
c) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l’article 577-8, § 4, 4° ;
d) moyennant une motivation spéciale, de l’exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l’association des copropriétaires.
Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l’exécution de ces travaux entre les copropriétaires.
2° à la majorité des quatre cinquièmes des voix :
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété ;
b) de la modification de la destination de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci ;
c) de la reconstruction de l’immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle ;
d) de toute acquisition de biens immobiliers destinés à devenir communs ;
e) de tous actes de disposition de biens immobiliers communs, y compris la modification des droits réels d’usage existant sur les parties communes au profit d’un seul copropriétaire, à condition que cela soit motivé par l’intérêt légitime de l’association des copropriétaires, le cas échéant, contre le paiement d’une indemnité proportionnelle au dommage que cela pourrait causer ;
f) de la modification des statuts en fonction de l’article 577-3, alinéa 4 ;
g) sans préjudice de l’article 577-3, alinéa 4, du Code civil, de la création d’associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, celles-ci pouvant uniquement préparer les décisions relatives aux parties communes particulières indiquées dans la décision. Ces propositions de décisions doivent être ratifiées lors de l’assemblée générale suivante.
de la division d’un lot ou de la réunion, totale ou partielle, de deux ou plusieurs lots ;
h) de la démolition ou de la reconstruction totale de l’immeuble, motivée par des raisons de salubrité ou de sécurité ou par le coût excessif par rapport à la valeur de l’immeuble existant d’une mise en conformité de l’immeuble aux dispositions légales. Un copropriétaire peut abandonner, le cas échéant, contre compensation fixée de commun accord ou par le juge, son lot en faveur des autres copropriétaires, si la valeur de celui-ci est inférieure à la quote-part qu’il devrait prendre en charge dans le coût total des travaux. Si les raisons précitées font défaut, la décision de démolition et de reconstruction totale doit être prise à l’unanimité, selon les règles décrites au § 3.
§ 2. En cas de destruction totale ou partielle, les indemnités représentatives de l’immeuble détruit sont affectées par priorité à la reconstruction lorsque celle-ci est décidée.
Sans préjudice des actions exercées contre le propriétaire, l’occupant ou le tiers, responsable du sinistre, les copropriétaires sont tenus, en cas de reconstruction ou de remise en état, de participer aux frais en proportion de leur quote-part dans la copropriété.
§ 3. Il est statué à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l’assemblée générale de reconstruction totale de l’immeuble moyennant la production d’un rapport tel que prévu à l’article 577-4 , § 1er, alinéa 2.
Toutefois, lorsque l’assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide de travaux ou d’actes d’acquisition ou de disposition, elle peut statuer, à la même majorité, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire.
Toutefois, lorsque l’assemblée générale, à la majorité qualifiée requise par la loi, décide de travaux, de la division ou de la réunion de lots ou d’actes de disposition, elle peut statuer, à la même majorité qualifiée, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire.
S’il est décidé de la constitution d’associations partielles à la majorité requise par la loi, la modification des quotités de la copropriété nécessaire en conséquence de cette modification peut être décidée par l’assemblée générale à la même majorité.
§ 4 Lorsque la loi exige l’unanimité de tous les copropriétaires et que celle-ci n’est pas atteinte à l’assemblée générale pour cause d’absence d’un ou de plusieurs copropriétaires, une nouvelle assemblée générale sera réunie après un délai de trente jours au moins, lors de laquelle la décision en question pourra être prise à l’unanimité de tous les copropriétaires présents ou représentés.
Art 577-8.
§ 1er. Lorsqu’il n’est pas désigné par le règlement de copropriété d’ordre intérieur, le syndic est nommé par la première assemblée générale, ou à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt.
Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’association des copropriétaires doivent figurer dans un contrat écrit.
Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’association des copropriétaires, et la rémunération y afférente, figurent dans un contrat écrit. Ce contrat comprend notamment la liste des prestations sous forfait et la liste des prestations complémentaires et leurs rémunérations. Toute prestation non mentionnée ne peut donner lieu à une rémunération sauf décision de l’assemblée générale.
S’il a été désigné dans le règlement de copropriété d’ordre intérieur, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale.
Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l’assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité.
Sous réserve d’une décision expresse de l’assemblée générale, il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant la durée de son mandat.
§ 2. Un extrait de l’acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché dans les huit jours à dater de la prise en cours de sa mission de manière inaltérable et visible à tout moment à l’entrée de l’immeuble, siège de l’association des copropriétaires.
L’extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s’il s’agit d’une société, sa forme, sa dénomination sociale, son siège social ainsi que son numéro d’entreprise si la société est inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec le syndic sans délai et notamment le lieu où, le règlement d’ordre intérieur et le registre des décisions de l’assemblée générale peuvent être consultés.
L’affichage de l’extrait se fait à la diligence du syndic.
§ 2/1. Le Roi fixe la procédure d’inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises ;
§ 3. Lorsque la signification ne peut être faite conformément à l’article 35 du Code judiciaire, elle se fait conformément à l’article 38 du même Code.
La lettre recommandée visée à l‘article 38, § 1er, alinéa 3, doit alors être adressée au domicile du syndic.
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(le législateur a omis de renuméroter les paragraphes qui commencent donc par le 3°)
3° d’exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l’assemblée générale ;
4° d’accomplir tous actes conservatoires et tous actes d’administration ;
5° d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires ; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être placés dans leur totalité sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve ; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l’association des copropriétaires ;
d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires conformément à l’article 577-5, § 3 ;
6° de représenter l’association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes. Sous réserve de dispositions contraires dans le présent chapitre, la correspondance recommandée est, à peine de nullité, adressée au domicile ou, à défaut, à la résidence ou au siège social du syndic et au siège de l’association des copropriétaires ;
7° de fournir le relevé des dettes visées à l’article 577-11, § 2, dans les trente jours de la demande qui lui est faite par le notaire ;
8° de communiquer à toute personne occupant l’immeuble en vertu d’un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l’assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l’assemblée.
La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l’immeuble.
9° de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l’ensemble du dossier de la gestion de l’immeuble à son successeur ou, en l’absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l’affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas dans les comptes financiers de la copropriété ;
10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance ; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l’association des copropriétaires ;
11° de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété d’ordre intérieur ou par l’assemblée générale ;
12° de conserver, le cas échéant, le dossier d’intervention ultérieure de la façon déterminée par le Roi ;
13 ° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l’article 577-7, § 1er, 1°, d) c) d’une pluralité de devis établis sur la base d’un cahier des charges préalablement élaboré ;
14° de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures régulières ;
15° de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour toute convention entre l’association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu’au même degré ; il en est de même des conventions entre l’association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent un participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées ; lorsqu’il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte de l’association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital ;
16° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations de l’assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires, à première demande et au notaire s’il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription d’actes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques, conformément à l’article 1er, alinéa 1er de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, les noms, adresses, quotités quotes-parts et références des lots des autres copropriétaires ;
17° de tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l’exclusion des caves, garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l’article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires ;
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, ainsi qu’un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles ; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l’association des copropriétaires ; ils sont joints à l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à voter ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.
§ 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion ; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l’accord de l’assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
§ 6. L’assemblée peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées. Toutefois, seul le juge peut révoquer le syndic désigné par jugement.
§ 7. En cas d’empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu’il détermine, à la requête d’un copropriétaire.
Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant.
§ 8. Il existe une incompatibilité entre l’exercice de la fonction de syndic et la qualité de membre du conseil de copropriété.
Au sein d’une même association de copropriétaires, un syndic ne peut-être en même temps ni membre du conseil de copropriété ni commissaire aux comptes.
Art 577-8/1.
Dans tout immeuble ou groupe d’immeubles d’au moins vingt lots à l’exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8/2. A cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée générale prise à une majorité des ¾ des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l’assemblée générale. Une mission ou une délégation de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour une année.
Le conseil de copropriété adressera aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l’exercice de sa mission.
§ 1er Dans tout immeuble ou groupe d’immeubles d’au moins vingt lots à l’exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, dont peuvent être membre les titulaires d’un droit réel disposant d’un droit de vote à l’assemblée générale, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8/2. Dans l’attente de la création et de la composition du conseil de copropriété obligatoire, tout membre de l’assemblée générale peut introduire une action en justice contre l’association des copropriétaires afin de faire désigner un ou plusieurs copropriétaires ou, aux frais de l’association des copropriétaires, un tiers exerçant les missions du conseil de copropriété.
§ 2 Dans les immeubles ou groupes d’immeubles de moins de vingt lots, à l’exclusion des caves, garages et parkings, l’assemblée générale peut décider de constituer un conseil de copropriété, composé de la même manière et chargé des mêmes missions qu’au paragraphe 1er.
§ 3 L’assemblée générale décide de la nomination des membres du conseil de copropriété à la majorité absolue, pour chaque membre séparément. Le mandat des membres du conseil de copropriété dure jusqu’à la prochaine assemblée générale ordinaire et est renouvelable.
§ 4 Pour exercer sa mission, le conseil de copropriété peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation de compétences sur décision de l’assemblée générale prise à une majorité des deux tiers des voix sous réserve des compétences légales du syndic, de l’assemblée générale et du commissaire aux comptes.
Une mission ou une délégation de compétences de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour une année. Lors de l’assemblée générale ordinaire, le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport annuel circonstancié sur l’exercice de sa mission.
Art 577-8/2.
L’assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.
L’assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l’association des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d’ordre d’intérieur.
Sous-section IV. – Des actions en justice - De la publicité – De l’opposabilité et de la transmission
Art. 577-9.
§ 1er. L’association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant.
Nonobstant l’article 577-5, § 3, l’association des copropriétaires a le droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour la défense de ce droit.
Nonobstant l’article 577-5, § 3, l’association des copropriétaires a le droit d’agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci, ainsi qu’en vue de la modification des quotes-parts dans les parties communes ou de la modification de la répartition des charges.
Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d’en obtenir ratification par l’assemblée générale dans les plus brefs délais.
Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l’assemblée générale des actions intentées par ou contre l’association des copropriétaires ;
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions relatives à son lot, après en avoir informé le syndic qui à son tour en informe les autres copropriétaires.
1/1 Si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales, le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent saisir le juge pour faire désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires aux frais de l’association des copropriétaires qui, pour les missions attribuées par le juge, se substituent aux organes de l’association des copropriétaires.
§ 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale si elle lui cause un préjudice personnel.
Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l’assemblée a eu lieu ;
§ 3. Tout copropriétaire peut également demander au juge d’ordonner la convocation d’une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire.
§ 4. Lorsque, au sein de l’assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l’association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.
Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même s’ils affectent les parties communes, lorsque l’assemblée générale s’y oppose sans juste motif.
§ 5. Dès qu’il a intenté l’une des actions visées aux §§ 3 et 4, et pour autant qu’il n’en soit pas débouté, le demandeur est dégagé de toute responsabilité pour tout dommage qui pourrait résulter de l’absence de décision.
§ 6. Tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier :
1° la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l’immeuble.
2° le mode de répartition des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s’il est inexact ou s’il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l’immeuble.
§ 7. Lorsqu’une minorité de copropriétaires empêche abusivement l’assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi ou par les statuts, tout copropriétaire lésé peut également s’adresser au juge, afin que celui-ci se substitue à l’assemblée générale et prenne à sa place la décision requise.
§ 8. Par dérogation à l’article 577-2, § 7, le copropriétaire dont la demande, à l’issue d’une procédure judiciaire l’opposant à l’association des copropriétaires, est déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Si la prétention est déclarée partiellement fondée, le copropriétaire est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, mis à charge de l’association des copropriétaires en application de l’article 1017, alinéa 1er du Code judiciaire.
Le copropriétaire, demandeur ou défendeur dans une procédure l’opposant à l’association des copropriétaires, participe aux provisions pour les frais et honoraires judiciaires et extrajudiciaires, sans préjudice des décomptes ultérieurs.
Le copropriétaire défendeur engagé dans une procédure judiciaire intentée par l’association des copropriétaires, dont la demande a été déclarée totalement non fondée par le juge, est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le copropriétaire dont la demande, à l’issue d’une procédure judiciaire l’opposant à l’association des copropriétaires, est déclarée totalement fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Si la demande est déclarée partiellement fondée, le copropriétaire demandeur ou défendeur participe aux honoraires et dépens mis à charge de l’association des copropriétaires.
§ 9. Par dérogation à l’article 577-2, § 7, le copropriétaire défendeur engagé dans une procédure judiciaire intentée par l’association des copropriétaires, dont la demande a été déclarée totalement infondée par le juge, est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Si la demande est déclarée fondée en tout ou en partie, le copropriétaire défendeur participe aux honoraires et dépens mis à charge de l’association des copropriétaires.
Art 577-10.
§ 1er. Les dispositions des statuts peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété.
§ 1er/1. Chaque membre de l’assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d’adresse ou des changements intervenus dans le statut de droit réel de la partie privative.
Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l’envoi sont réputées régulières.
Chaque membre de l’assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d’adresse ou des changements intervenus dans le statut personnel ou réel de son lot.
Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l’envoi sont réputées régulières.
§ 2. Le règlement d’ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l’association des copropriétaires, à l’initiative du syndic ou, si celui-ci n’a pas été désigné, à l’initiative de son auteur.
Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d’ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l’assemblée générale.
Le syndic a également l’obligation d’adapter le règlement d’ordre intérieur si les dispositions légales qui s’appliquent sont modifiées, sans avoir besoin pour ce faire d’une décision préalable de l’assemblée générale. Le cas échéant, le syndic communique cette information à la prochaine réunion.
Le règlement d’ordre intérieur peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
§ 3. Les décisions de l’assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège social de l’association des copropriétaires.
Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
§ 4. Toute disposition du règlement d’ordre intérieur et toute décision de l’assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
Elles sont opposables à toute personne titulaire d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété et à tout titulaire d’une autorisation d’occupation, aux conditions suivantes :
1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l’existence du règlement d’ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui est faite à l’initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste ; le concédant est responsable, vis-à-vis de l’association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l’absence de communication ;
2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l’initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.
Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l’assemblée générale.
Elles lient tout titulaire d’un droit réel ou personnel sur un lot disposant du ou exerçant le droit de vote à l’assemblée générale au moment de leur adoption. Elles sont opposables aux autres titulaires d’un droit réel ou personnel sur un lot aux conditions suivantes, moyennant, le cas échéant, transcription à la Conservation des hypothèques :
1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la constitution du droit réel ou personnel, par la notification qui lui est obligatoirement faite par le constituant, à ses frais, au moment de la constitution du droit, de l’existence du règlement d’ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, à la demande du titulaire du droit personnel ou réel, par la notification qui lui en est faite à l’initiative du syndic, par envoi recommandé; le constituant est seul responsable, vis-à-vis de l’association des copropriétaires et du titulaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l’absence de notification;
2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la constitution d’un droit réel ou personnel sur un lot, par la communication qui lui en est faite, par envoi recommandé dans les trente jours suivant la date de réception du procès-verbal, à l’initiative de celui qui a reçu ce procès-verbal en application de l’article 577-6, § 12.
Toute personne occupant l’immeuble bâti en vertu d’un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l’assemblée générale, peut cependant demander au juge d’annuler ou de réformer toute disposition du règlement d’ordre intérieur ou toute décision de l’assemblée générale toute décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
L’action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.
Cette action doit être intentée dans les deux mois de la communication qui lui en est faite conformément à l’alinéa 2, 2° et au plus tard dans les quatre mois de la date de l’assemblée générale.
Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.
Tout membre de l’assemblée générale des copropriétaires est tenu d’informer sans délai le syndic des droits personnels qu’il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif.
Art. 577-11.
§ 1er Dans la perspective de la cession du droit de propriété d’un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, transmet au cessionnaire, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l’offre d’achat ou de la promesse d’achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours ;
Dans la perspective d’un acte juridique entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d’un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le copropriétaire sortant, selon le cas, transmet au copropriétaire entrant, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l’offre d’achat ou de la promesse d’achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours :
1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve au sens du § 5 alinéas 2 et 3 ;
2° le montant des arriérés éventuels dus par le cédant ;
le montant des arriérés éventuels dus par le copropriétaire sortant, en ce compris les frais de récupération judiciaires ou extrajudiciaires ainsi que les frais de transmission des informations requises en vertu du présent paragraphe et du paragraphe 2 ;
3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété ;
4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété et des montants en jeu ;
5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années ;
6° une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires.
A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le cédant copropriétaire sortant, selon le cas, avise les parties de la carence de celui-ci.
§ 2. En cas de cession du droit de propriété d’un lot entre vifs ou pour cause de mort le notaire instrumentant demande au syndic de l’association des copropriétaires, par lettre recommandée à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants :
En cas d’acte entre vifs translatif ou déclaratif de propriété ou de transfert pour cause de mort d’un lot, le notaire instrumentant demande au syndic de l’association des copropriétaires, par envoi recommandé, de lui transmettre les informations et documents suivants outre, le cas échéant, l’actualisation des informations visées au paragraphe 1 :
1° le montant des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées par l’assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
2° un état des appels de fonds approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires avant la date certaine du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
3° un état des frais liés à l’acquisition de parties communes, décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
4° un état des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date.
Les documents énumérés au § 1er sont demandés par le notaire au syndic de la même manière s’ils ne sont pas encore en la possession du propriétaire entrant.
Le notaire transmet ensuite les documents au cessionnaire copropriétaire entrant.
A défaut de réponse du syndic dans les trente jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci.
Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées à l’alinéa 1°,2°,3° et 4°. Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il a joui effectivement à partir du jour où il peut jouir des parties communes.
Toutefois, en cas de cession du droit de propriété, le cessionnaire le copropriétaire entrant est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l’acte authentique et s’il disposait d’une procuration pour y assister.
§ 3. En cas de cession ou de démembrement du droit de propriété sur un lot privatif, le notaire instrumentant informe le syndic de la date de passation de l’acte, de l’identification du lot privatif concerné, de l’identité et de l’adresse actuelle et le cas échéant, future des personnes concernées.
En cas d’acte entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d’un lot ou de démembrement entre vifs du droit de propriété sur un lot, le notaire instrumentant informe le syndic, dans les trente jours, de la date de la passation de l’acte authentique, de l’identification du lot concerné, de l’identité et de l’adresse actuelle, et éventuellement, future, des personnes concernées et, le cas échéant, de l’identité du mandataire désigné conformément à l’article 577-6, § 1er, alinéa 2.
§ 4. Les frais de transmission des informations requises en vertu des §§ 1er et 2 sont à charge du copropriétaire cédant.
Les frais de transmission des informations requises en vertu des paragraphes 1 à 3 sont à charge du copropriétaire sortant.
§ 5. En cas de transmission de la propriété d’un lot :
1° le copropriétaire sortant est créancier de l’association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n’a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic ;
le copropriétaire sortant est créancier de l’association des copropriétaires pour la partie de quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il ne pouvait plus jouir des parties communes ; le décompte est établi par le syndic ; la quote-part du lot dans le fonds de roulement est remboursée au copropriétaire sortant et appelée auprès du copropriétaire entrant.
2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l’association.
Art. 577-11/1.
Lors de la signature de l’acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur le prix de la cession, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant. Toutefois, le notaire devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.
Si le cédant conteste ces arriérés, le notaire instrumentant en avise le syndic par pli recommandé envoyé dans les trois jours ouvrables qui suivent la passation de l’acte authentique constatant la cession.
A défaut d’une saisie-arrêt conservatoire ou d’une saisie-arrêt-exécution notifiée dans les vingt jours ouvrables qui suivent la passation dudit acte, le notaire peut valablement payer le montant des arriérés au cédant.
Lors de la passation de l’acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur les sommes dues, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires en ce compris les frais de récupération judiciaire et extrajudiciaire des charges, dus par le copropriétaire sortant, ainsi que les frais de transmission des informations requises en vertu de l’article 577-1, §§ 1er à 3. Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.
Si le copropriétaire sortant conteste ces arriérés ou frais, le notaire instrumentant en avise le syndic par envoi recommandé dans les trois jours ouvrables qui suivent la passation de l’acte authentique.
A défaut de saisie-arrêt conservatoire ou de saisie-arrêt-exécution notifiée dans les vingt jours ouvrables qui suivent la date de l’envoi recommandé visé à l’alinéa 2, le notaire peut valablement payer le montant des arriérés au copropriétaire sortant.
Art. 577-11/2.
Un copropriétaire peut, à sa demande, obtenir une traduction de tout document relatif à la copropriété émanant de l’association des copropriétaires, si la traduction visée doit être effectuée dans la langue ou dans l’une des langues de la région linguistique dans laquelle l’immeuble ou le groupe d’immeubles est situé.
Le syndic veille à ce que cette traduction soit mise à disposition dans un délai raisonnable.
Les frais de traduction sont à charge de l’association des copropriétaires.
Sous-section V - De la dissolution et de la liquidation
Art. 577-12.
L’association des copropriétaires est dissoute dès le moment où cesse l’état d’indivision, pour quelque cause que ce soit.
La destruction, même totale, de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis n’entraîne pas, à elle seule, la dissolution de l’association.
L’assemblée générale des copropriétaires ne peut dissoudre l’association qu’à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision est constatée par acte authentique.
Le juge prononce la dissolution de l’association des copropriétaires à la demande de tout intéressé pouvant faire état d’un juste motif.
Art. 577-13.
§ 1er. L’association des copropriétaires est, après sa dissolution, réputée subsister pour sa liquidation.
Toutes les pièces émanant d’une association des copropriétaires dissoute mentionnent qu’elle est en liquidation.
§ 2. Pour autant qu’il n’en soit disposé autrement dans les statuts ou dans une convention, l’assemblée générale des copropriétaires détermine le mode de liquidation et désigne un ou plusieurs liquidateurs.
Si l’assemblée générale reste en défaut de procéder à ces désignations le syndic est chargé de liquider l’association.
§ 3. Les articles 186 à 188, 190 à 195, § 1er et 57 du Code des sociétés sont applicables à la liquidation de l’association des copropriétaires.
§ 4. La clôture de la liquidation est constatée par acte notarié transcrit à la conservation des hypothèques.
Cet acte contient :
1° l’endroit désigné par l’assemblée, où les livres et documents de l’association des copropriétaires seront conservés pendant cinq ans au moins ;
2° les mesures prises en vue de la consignation des sommes et valeurs, revenant aux créanciers ou aux copropriétaires et don la remise n’a pu leur être faite.
§ 5. Toutes actions contre des copropriétaires, l’association des copropriétaires, le syndic et les liquidateurs se prescrivent par cinq ans à compter de la transcription prévue au § 4.
Art. 577-13/1.
Les actes relatifs aux parties communes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l’article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, le sont exclusivement sous le nom de l’association des copropriétaires.
Sous-section VI – Du caractère impératif
Art. 577-14.
Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires non-conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.
Les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d’ordre intérieur non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.
§ 1er. La présente loi s’applique à tout immeuble ou groupe d’immeubles qui répondent aux conditions prévues à l’article 577-3 du Code civil, à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur Belge.
Par dérogation à l’alinéa 1er, l’article 3, A) et B) ne s’applique qu’aux immeubles ou groupes d’immeubles dont la répartition du droit de propriété sur les lots privatifs, au sens de l’article 577-3, alinéa 1er, du même Code, n’intervient qu’après l’entrée en vigueur de la présente loi.
§ 2. Le syndic visé à l’article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l’approbation de l’assemblée générale, dans les trente-six mois qui suivent l’entrée en vigueur de la présente loi, une version de l’acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d’ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l’assemblée générale n’apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l’acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l’établissement d’un acte authentique. Si un acte authentique est passé, la publicité hypothécaire de cet acte sera effectuée exclusivement au nom de l'association des copropriétaires
§ 3. Sauf en ce qui concerne les statuts, le droit du copropriétaire d’obtenir une traduction des documents de l’association des copropriétaires conformément à l’article 577-11/2 du même Code, ne s’applique qu’aux documents rédigés après l’entrée en vigueur de la présente loi.
Autre
Section 2. – Modification de la loi hypothécaire du 16 décembre 1951
L’article 27 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, modifié en dernier lieu par la loi du 21 février 2014, est complété par un 7° rédigé comme suit :
7° L’association des copropriétaires sur le lot dans un immeuble ou groupe d’immeubles bâtis pour les charges dues relativement à ce lot. Ce privilège est limité aux charges de l’exercice en cours et de l’exercice précédent. Il prend rang après le privilège des frais de justice prévu à l’article 17, le privilège visé à l’article 114 de la loi du 4 avril 2014 relative aux assurances et les privilèges inscrits antérieurement.
Dispositions transitoires
La présente loi s’applique à partir du 1er janvier 2019 à tout immeuble ou groupe d’immeubles répondant aux conditions visées à l’article 577-3 du Code civil.
Toutes les dispositions qui ont trait à l’assemblée générale ou à ses décisions ne s’appliquent qu’aux assemblées générales tenues après l’entrée en vigueur de la présente loi.
La modification de l’article 577-8, § 1er, alinéa 2, du Code civil ne s’applique qu’aux contrats conclus ou reconduits après l’entrée en vigueur de la présente loi.
Une dérogation à l’application de la section intitulée « Copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis » valablement décidée avant l’entrée en vigueur de la présente loi, n’entre pas dans le champ d’application du nouvel article 577-3, alinéa 1er, dernière phrase.
Nonobstant l’article 577-4, § 1er, 2°, nouveau, du Code civil les clauses et les sanctions relatives au paiement des de ces charges qui figurent au moment de l’entrée en vigueur de la présente loi dans le règlement d’ordre intérieur conservent leurs effets conformément à l’article 577-10, § 4, alinéa 2.
Les dispositions visées aux 1°, 2° et 3° de l’article 577-4, § 2, nouveau, du Code civil qui se trouvent encore dans le règlement de copropriété lors de l’entrée en vigueur de la présente loi sont censées faire partie du règlement d’ordre intérieur.
L’obligation de l’article 577-5, § 3, 1°, du Code civil de constitution de fonds de réserve s’applique également immédiatement, pour les exercices comptables complets qui suivent l’entrée en vigueur de la présente loi, aux bâtiments dont les parties communes ont été provisoirement réceptionnées depuis au moins cing ans à la date d’entrée en vigueur de la présente loi.
